Panduan Lengkap Kos yang terlibat dalam membeli Rumah
=================
.
Ada yang minta saya kongsikan sebenarnya berapa kos diperlukan dalam membeli rumah 'sub-sales'. Rumah 'sub-sales' atau dikenali orang awam rumah 'second hand'.
.
Asasnya kos samada membeli rumah dalam pembinaan dan 'sub-sales' adalah sama sahaja, namun rumah dalam pembinaan selalunya ditawarkan dengan tawaran yang menarik seperti diskaun bumiputera, 'early bird', yuran guaman percuma dan sebagainya.
.
Saya akan berkongsi mengenai kos dalam pembelian rumah 'sub-sales'
.
Ada beberapa kos yang perlu dikeluarkan oleh pembeli:-
.
1. Deposit
Membeli rumah sub-sales sememangnya memerlukan deposit kerana 'margin' pinjaman perumahan adalah 90% dari nilaian semasa rumah atau mana-mana yang lebih rendah samada nilaian atau harga beli. (harga beli dan nilaian semasa mungkin berlainan). Jadi, kos deposit adalah 10% dari harga belian. Sekiranya harga belian lebih tinggi dari nilaian semasa, pembeli harus 'top-up' duit/deposit menampung perbezaan pinjaman yang diluluskan berbanding harga belian. Pembeli harus bijak iaitu dengan menyemak nilaian semasa rumah sebelum membuat apa-apa bayaran deposit. Cara bayaran deposit secara amnya adalah 3%/3.18% sebagai 'booking'/'earnest deposit' (tanda jadi) dan semasa tanda tangan Perjanjian Jual Beli (Sale & Purchase Agreement) perlu dijelas kan lagi 7%/6.82% sebagai 'ballance' deposit. Secara amnya anda perlu uruskan Perjanjian Jual Beli dalam masa 14 hari bekerja, ketika ini juga pinjaman perumahan anda perlu lulus untuk memastikan anda selamat menandatangani Perjanjian Jual Beli. Pastikan deposit ini tidak dimasukkan atau dibayar kepada akaun individu dan menandatanani surat pra perjanjian jual beli/surat tawaran pembelian. Ia perlu melalui pemegang amanah untuk menjamin hak anda. Pastikan ada klaus yang menyatakan sekiranya pinjaman anda gagal/tidak lulus anda berhak mendapat semula 'booking'/'earnest deposit'. Hanya Ejensi Hartanah Berdaftar boleh menjadi pemegang amanah. Semak disini www.lppeh.gov.my.
Deposit ini juga boleh dikeluarkan sebahagian daripada akaun 2 KWSP pembeli. (saya akan kongsikan berapa jumlah akaun 2 boleh dikeluarkan di post akan datang)
.
2. Kos Guaman
Ada dua jenis kos guaman iaitu Legal Fee untuk Perjanjian Jual Beli dan Legal Fee untuk Perjanjian Pinjaman Perumahan.
Boleh rujuk scale fee disini http://www.elawyer.com.my/legal_calculator_info.php
atau terus klik http://www.elawyer.com.my/legal_calculator.php?solo=y untuk mengira legal fee. Namun, ada sesetengah bank menawarkan tanggungan Legal Fee untuk Perjanjian Pinjaman Perumahan, dan ada yang boleh dimasukkan kos ini ke dalam Pinjaman Perumahan. Peguam juga akan caj 'disburstment', caj ini adalah untuk kos-kos lain yang terlibat seperti, kos telefon, kos perjalanan, kos semakan carian hak milik, kos carian 'bankruptcy' dan sebagainya.
.
3. Stem Duti
Stem duti dikenakan diatas Perjanjian Jual Beli, RM100,000 pertama dikenakan 1%, kemudian RM400,000 seterusnya dikenakan 2% dan harga yang seterusnya dikenakan 3%. Atau anda terus boleh klik sini http://www.elawyer.com.my/legal_calculator_stamp.php?solo=y untuk pengiraan. Setakat hari ini kerajaan menawarkan kepada pembeli rumah pertama akan menerima diskaun 50% untuk stem duti bagi pembelian rumah yang berharga tidak melebihi RM500,000 dan umur pembeli tidak melebihi 40 tahun. Ramai yang terlepas pandang dengan diskaun ini. Jadi, harus memaklumkan peguam anda untuk mereka uruskan 50% diskaun tersebut. Stem Duti juga dikenakan atas Perjanjian Pinjaman Perumahan namun ia lebih murah, iaitu setiap RM1,000 dikenakan RM5. Kos Stem Duti atas Perjanjian Pinjaman Perumahan ini juga ada sesetengah bank yang tanggung dan ada bank yang memasukkan dalam pinjaman perumahan.
.
4. Insurans/Takaful
Insurans adalah bertujuan untuk menjamin pinjaman perumahan anda. Sekiranya berlaku apa-apa yang tidak diingini kepada anda insurans akan 'cover' pembayaran rumah anda. Ada pelbagai jenis insurans untuk pinjaman perumahan ada yang conventional dan islamic. Saya wajibkan kepada yang muslim untuk ambil yang islamic. Ada sesetengah bank menanggung kos insurans ini dan ada yang boleh dimasukkan dalam pinjaman perumahan. Boleh klik sini untuk pengiraan insurans http://bpp.etiqa.com.my/index.php…
.
5. Penilaian/Valuation
"Valuation Report" perlu dibuat, ini adalah prosedur pinjaman. Ramai yang terlepas pandang mengenai perkara ini. "Buat apa ni? Valuation?" "Saya taknak bayar", sekiranya bank tidak menerima 'report' ini selagi itu loan anda tidak akan 'disburst'. Fi untuk 'valuation' ialah RM100,000 pertama =1/4 % dan nilaian sehingga RM2mil = 1/5%. Kos ini juga ada sesetengah bank tanggung dan ada yang boleh dimasukkan dalam pinjaman perumahan. Sama seperti guaman, ia juga ada caj 'disburstment'. Fi minimum adalah RM400 tidak termasuk kos 'disburstment'.
.
Contoh anggaran kos yang terlibat sekiranya harga rumah pangsapuri yang dibeli RM100,000 (dengan andaian pembeli rumah pertama dan nilai semasa sama dengan harga belian serta umur pembeli 29 tahun).
.
1. Deposit
10% = RM10,000
.
2. Kos Guaman
Legal Fee Perjanjian Jual Beli = RM1,000
Legal Fee Pinjaman Perumahan = RM900 (dikenakan atas amaun pinjaman)
Disburstment = RM1,500 (ini bergantung kepada syarikat guaman)
Total = RM3,400
.
3. Stem Duti
Stem Duti Perjanjian Jual Beli = RM500 (50% diskaun pembeli rumah pertama)
Stem Duti Perjanjian Pinjaman = RM225 (50% diskaun)
Total = RM725
.
4. Insurans/Takaful
Etiqa Takaful = RM515 (dengan andaian hanya mengambil minimum 5 tahun dan insurans kebakaran dibayar kepada pihak JMB/Pengurusan Pangsapuri).
.
5. Penilaian/Valuation
Valuation Fee = RM400 (fi minimum)
Disburstment = RM250
Total = RM650
Total Kos = RM14,775.
(andaian bahawa pembeli menanggunng sendiri kesemua kos terlibat)
.
Pembeli juga boleh jimat tunai dengan memilih bank yang menanggung atau memasukkan ke dalam pinjaman perumahan seperti kos Legal Fee Perjanjian Pinjaman Perumahan, Stem Duti Perjanjian Pinjaman Perumahan, Insurans dan Penilaian.
Total boleh jimat tunai = RM2,290
Membuatkan kos tunai adalah RM12,485
.
Jadi, dapatlah kita lihat kos untuk membeli rumah bukan sahaja deposit 10% tetapi ada tambahan kos lain sebanyak lebih kurang 3-5%.
.
Secara mudahnya tunai yang diperlukan adalah 13%-15%.
Moga perkongsian ini memberi manfaat.
.
Anda boleh bermula menyimpan dari sekarang. Jom ramai-ramai memiliki hartanah.
.
*ini adalah pandangan dan anggaran sahaja tertakluk kepada syarikat yang terlibat.
*pandangan ini mengikut keadaan dan perundangan semasa 11 Julai 2015
.
Amir Waliyuddin
Perunding Hartanah Berdaftar
PEA 1323
Credit : Muslih.my
